FAQ
AYDA
1. Apa yang dimaksud dengan AYDA?
AYDA atau Agunan Yang Diambil Alih adalah Aset yang diperoleh Bank baik Sebagian atau seluruhnya dengan cara pembelian melalui pelelangan maupun di luar pelelangan berdasarkan penyerahan secara sukarela oleh pemilik agunan atau berdasarkan kuasa untuk menjual di luar lelang dari pemilik agunan, dalam hal debitur tidak memenuhi kewajiban kepada Bank.
2. Bagaimana proses AYDA dilakukan oleh Bank?
a. Melalui mekanisme lelang, atau
b. Melalui mekanisme penjualan di bawah tangan dengan persetujuan dari pemilik agunan.
3. Apa jenis sertipikat yang dilakukan AYDA?
Untuk saat ini SeaBank hanya mengakomodir untuk 2 jenis sertipikat saja yaitu SHM (Sertipikat Hak Milik) dan SHGB (Sertipikat Hak Guna Bangunan).
4. Apa yang dimaksud dengan Sertipikat Hak Milik (SHM)?
SHM merupakan sertifikat yang memiliki kewenangan atas lahan yang ditujukan kepada pemegang sertifikat tersebut. Menurut Pasal 20 Undang Undang Pokok Agraria, Sertifikat Hak Milik adalah hak secara turun temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat di punyai orang atas lahan atau tanah yang dimiliki.
5. Apa yang dimaksud dengan Sertipikat Hak Guna Bangunan (SHGB)?
SHGB adalah salah satu jenis sertifikat yang sah di mata hukum. menurut Pasal 35 ayat 1 Undang-Undang Pokok Agraria, Sertifikat Hak Guna Bangunan merupakan sertifikat yang pemegangnya berhak memiliki dan mendirikan bangunan di atas tanah yang bukan kepunyaan pemilik bangunan dengan jangka waktu paling lama 30 tahun.
6. Apakah harus dilakukan balik nama sertipikat dalam proses AYDA?
Untuk mencegah permasalahan hukum di kemudian hari, dalam praktiknya proses AYDA selalu diikuti dengan balik nama atas nama Bank sebagai bentuk pengalihan kepemilikan di hadapan Notaris/PPAT.
7. Pada saat proses transaksi jual beli kita seringkali mendengar beberapa istilah seperti KJPP, Notaris, SKPT, PPJB dan AJB, apa maksudnya?
a. KJPP adalah Kantor Jasa Penilai Publik merupakan Badan usaha yang telah mendapat
izin usaha untuk melakukan penilaian atas objek tanah & bangunan. Bank sebagai bentuk pengalihan kepemilikan di hadapan Notaris/PPAT.
b. Notaris adalah Profesi untuk seseorang yang telah mendapatkan pendidikan hukum yang dilisensi oleh pemerintah untuk melakukan hal-hal yang berkaitan hukum, khususnya sebagai saksi penandatanganan pada dokumen.
c. PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) berwenang dalam membuat akta otentik khusus untuk perbuatan hukum mengenai hak atas tanah atau Hak Milik atas Satuan Rumah Susun.
d. SKPT adalah akronim dari surat keterangan pendaftaran tanah, surat ini memiliki fungsi utama sebagai penanda status riwayat tanah. Dari kepemilikan SKPT, bisa di cek ada atau tidaknya sengketa atas kepemilikan tanah tersebut.
e. PPJB adalah Perjanjian Pengikatan Jual Beli, dimana merupakan ikatan awal antara penjual dan pembeli yang bersifat di bawah tangan atau akta non-otentik. Akta non otentik berarti akta yang dibuat hanya oleh para pihak atau calon penjual dan pembeli, tetapi tidak melibatkan notaris/PPAT.
f. AJB adalah Akta Jual Beli yang merupakan merupakan akta otentik yang dibuat oleh Notaris/PPAT dan merupakan syarat dalam jual beli tanah. Dengan dibuatnya AJB oleh Notaris/
PPAT, maka tanah sebagai obyek jual beli telah dapat dialihkan atau balik nama dari penjual kepada pembeli.
Lelang
1. Apa yang di maksud dengan Lelang?
Lelang adalah penjualan barang yang terbuka untuk umum dengan penawaran harga secara tertulis dan/atau lisan yang semakin meningkat atau menurun untuk mencapai harga tertinggi yang didahului dengan Pengumuman Lelang. Aset yang diinformasikan dengan status diLelang adalah aset yang transaksi jual belinya dilakukan dengan mekanisme Lelang.
2. Siapakah yang dimaksud pembeli dalam penjualan dengan mekanisme Lelang?
Pembeli adalah orang atau badan hukum/badan usaha yang mengajukan penawaran tertinggi dan disahkan sebagai pemenang Lelang oleh Pejabat Lelang.
3. Apa yang dimaksud harga limit?
Nilai Limit/Harga Limit adalah harga minimal barang yang akan diLelang dan ditetapkan oleh Penjual/Pemilik Barang.
4. Apa yang dimaksud uang jaminan?
Uang jaminan penawaran Lelang adalah uang yang disetor kepada Kantor Lelang/Balai Lelang atau Pejabat Lelang oleh calon Peserta Lelang sebelum pelaksanaan Lelang sebagai syarat.
5. Apakah KPKNL itu?
Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang, yang selanjutnya disebut KPKNL, adalah instansi vertikal Direktorat Jenderal Kekayaan Negara yang berada di bawah dan bertanggungjawab langsung kepada Kepala Kantor Wilayah Direktorat Kekayaan Negara.
6. Apakah yang dimaksud dengan Lelang ulang?
Lelang Ulang adalah pelaksanaan Lelang yang dilakukan untuk mengulang Lelang yang tidak ada peminat, Lelang yang ditahan atau Lelang yang pembelinya wanprestasi.
7. Apa saja syarat yang harus diperhatikan jika tertarik dengan salah satu aset
yang di Lelang?
Syarat-syarat yang harus diperhatikan untuk mengikuti Lelang dapat dilihat pada page Info Lelang Syarat Umum. Untuk informasi lebih detail, dapat menghubungi contact person yang tertera pada masing-masing detail informasi aset.
8. Prosedur apa yang harus dilakukan jika berminat terhadap salah satu aset?
Anda dapat langsung menghubungi contact person yang tertera di detail informasi masing-masing aset, baik melalui nomor telepon/cellular phone maupun melalui e-mail.
9. Apa yang dimaksud Closed Bidding?
Lelang penawaran tertutup (Closed Bidding) secara umum adalah jenis proses Lelang dimana semua Peserta Lelang secara bersamaan mengajukan tawaran tertutup kepada juru Lelang sehingga tidak ada penawar yang tahu berapa banyak peserta Lelang lainnya telah menawar.
10. Apa yang dimaksud dengan Open Bidding?
Lelang penawaran terbuka (Open Bidding) secara umum adalah jenis proses Lelang dimana semua peserta Lelang secara bersamaan mengajukan tawaran secara terbuka kepada juru Lelang sehingga semua penawar tahu berapa banyak peserta Lelang lainnya yang telah menawar.
11. Apa yang dimaksud dengan Risalah Lelang?
Berita Acara dari peristiwa atau apa yang terjadi dan dialami para pihak yaitu jual beli dimuka umum/Lelang. Sehingga isi Risalah Lelang tersebut merupakan rangkaian peristiwa yang menjadi dasar sesuatu hak atas suatu perikatan.
12. Apa yang dimaksud Sertipikat Hak Milik (SHM)?
Sertifikat hak milik merupakan sertifikat yang memiliki kewenangan atas lahan yang ditujukan kepada pemegang sertifikat tersebut. Menurut Pasal 20 Undang Undang Pokok Agraria, Sertifikat Hak Milik adalah hak secara turun temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas lahan atau tanah yang dimiliki.
13. Apa yang dimaksud Sertipikat Hak Guna Bangunan (SHGB)?
SHGB adalah salah satu jenis sertifikat yang sah di mata hukum. menurut Pasal 35 ayat 1 Undang-Undang Pokok Agraria, Sertifikat Hak Guna Bangunan merupakan sertifikat yang pemegangnya berhak memilik dan mendirikan bangunan di atas tanah yang bukan kepunyaan pemilik bangunan dengan jangka waktu paling lama 30 tahun.
14. Apa yang dimaksud Sertipikat Hak Atas Satuan Rumah Susun (SHMRS)?
bentuk kepemilikan secara legal yang diberikan kepada pemegang hak atas rumah susun yang sifatnya perorangan dan terpisah dengan hak atas bagian bersama, tanah bersama dan benda bersama. Hal ini diatur di dalam Pasal 46 Undang Undang No. 20 Tahun 2011.
15. Apa yang dimaksud Hak Tanggungan?
Hak Tanggungan adalah penguasaan hak atas tanah yang berisi kewenangan bagi kreditur untuk berbuat sesuatu mengenai tanah tersebut. Tanah yang dijaminkan oleh debitur bukan untuk dikuasai secara fisik atau digunakan, melainkan untuk dijual oleh kreditur jika suatu saat debitur cedera janii (tidak dapat menebus jaminan) dan hasil dari penjualan tanah akan dijadikan pelunas hutang, baik sebagian maupun seluruhnya.
16. Apa yang dimaksud Surat Roya?
Surat roya adalah dokumen yang menyatakan sebuah aset berupa tanah bebas utang dari lembaga pemberi peminjaman seperti bank. Roya sendiri merupakan penghapusan hak tanggungan pada sertifikat dan buku tanah hak tanggungan di Badan Pertanahan Nasional. Surat roya diterbitkan oleh BPN jika pemilik tanah telah melunasi pembayaran Kredit Kepemilikan Rumah maupun utang pembelian tanah.
17. Berapa Pajak Pembeli Lelang?
Dikenakan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (“BPHTB”), yaitu pajak yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan atau bangunan. Dasar hukumnya adalah Pasal 85 ayat (1) dan ayat (2) huruf a angka 1) Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah, serta peraturan daerah setempat. Seperti misalnya di DKI Jakarta, BPHTB diatur dalam Peraturan Daerah Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor 18 Tahun 2010 tentang Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (“Perda
DKI Jakarta 18/2010”). Berdasarkan Perda DKI Jakarta 18/2010, tarif BPHTB ditetapkan sebesar 5% (lima persen).
18. Berapa Pajak Penjual Lelang?
Dalam transaksi jual beli tanah, baik penjual maupun pembeli dikenakan pajak. Untuk penjual, dikenakan Pajak Penghasilan (“PPh”). Dasar hukum pengenaan PPh untuk penjual tanah adalah Pasal 1 ayat (1) dan (2) Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016 tentang Pajak Penghasilan Atas Penghasilan dari Pengalihan Hak Atas Tanah dan/atau Bangunan, dan Perjanjian Pengikatan Jual Beli Atas Tanah dan/atau Bangunan Beserta Perubahannya. Besarnya pajak penghasilan adalah 2,5% (dua koma lima persen) dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan.
